В Госдуме в первом чтении прошел законопроект о некоммерческом найме. Если его примут, в крупных городах построят наемные дома, и горожане – не самые бедные, но и не очень богатые, то, что у нас принято называть «средним классом» - смогут снимать в них квартиры по цене в 2-3 раза ниже рыночной. Например, 7-10 тысяч рублей за «однушку» в Петербурге. Власти Северной столицы пока, правда, не изъявили желания присоединяться к эксперименту – в отличие от Ленобласти.
Проект федерального закона № 197376-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений»: читать
В законопроекте есть определение «наемного» (или арендного) дома — своего рода аналог доходного дома XIX века. Кто и на какие деньги будет строить такие дома, не прописано. Известно лишь, что первые дома появятся в 80 городах. Пока что в эксперименте согласились участвовать — помимо Ленобласти — власти Московской, Самарской, Оренбургской, Орловской, Новосибирской, Калужской и Тульской областей, а также Москвы (данные «Российской газеты»). Петербурга в этом списке нет. Человек сможет снять «квартиру, жилой дом или часть жилого дома».
Снять квартиру в наемном доме (стать «нанимателями по договору некоммерческого найма жилого помещения») смогут люди, не являющиеся малоимущими, но «нуждающиеся в жилых помещениях», то есть те, кто не может позволить себе купить квартиру. Малоимущие граждане — это те, у которых доход на человека в семье меньше прожиточного минимума. Актуальный прожиточный минимум для трудящихся петербуржцев — чуть больше 7,3 тысячи рублей; в Ленобласти — около 6,5 тысячи рублей. Эксперты общественной палаты РФ уже рекомендовали включить в список потенциальных нанимателей некоммерческого жилья и малоимущих тоже. Но, в основном, законопроект рассчитан на молодые небогатые семьи. Кроме того, наемными домами хотят заинтересовать россиян, которые встали в очередь на жилье до 2005 года; правда, если они согласятся на некоммерческую аренду, им придется выйти из очереди.
Определять, кто может претендовать на некоммерческую аренду, а кто нет, будут органы местного самоуправления. Им предстоит определять уровень доходов и стоимость имущества граждан.
Наймодателями (то есть теми, кто сдает жилье в аренду), по законопроекту, могут быть: 1. орган госвласти; 2. орган местного самоуправления (муниципалы); 3. организация, уполномоченная собственником (то есть, скорее всего, сам застройщик или компания, которую он уполномочит этим заниматься); 4. некоммерческая организация (НКО), которую создадут орган госвласти или орган местного самоуправления.
Наниматель сможет выбрать, на какой срок заключать договор аренды. Есть две опции: краткосрочная и долгосрочная аренда. Первая — вы арендуете жилье на срок не меньше года. Вторая — от трех от десяти лет. По прошествии десяти лет наниматель будет иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Сколько именно надо будет платить за жилье в наемном доме, в законопроекте, конечно, не прописано. Размер платы должен устанавливать «уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления». Сумма будет меняться не чаще, чем раз в три года. Авторы документа говорят, что стоимость будет в 2-3 раза меньше коммерческой аренды. Например: однушка в Петербурге сейчас, в «высокий» сезон, обходится нанимателю в 20-25 тысяч в месяц. Получается, что в наемном доме цена должна составить около 7-10 тысяч рублей.
Человек, снимающий квартиру в наемном доме, имеет право пользоваться всеми благами: в том числе «общедоступными стоянками автомобильного транспорта», детскими и спортивными площадками.
Сдать, продать, подарить, передать по наследству жилье (или даже есть часть) в наемном доме нельзя. Если вы нарушите правило, на вас подадут в суд и договор о найме будет расторгнут. При этом недобросовестному арендатору другое жилье предоставлено не будет.
Мнение
Сергей Бобашев, главный аналитик группы компаний «Бюллетень недвижимости»: «У нас пока никто не строит даже дома под коммерческий найм — по той причине, что строить дом, а потом сдавать в аренду получается невыгодно: очень большой срок окупаемости. А если сдавать не по рыночным ценам, вообще никакой выгоды нет. В нынешней ситуации, как мне кажется, эксперимент с некоммерческим наймом так и останется экспериментом.
Теоретически в некоммерческом найме могут быть заинтересованы те, кто живет в муниципальном жилье — люди, которые не приватизировали квартиры. Но сейчас они платят сущие копейки — переезжать в другое, даже большее по размерам, жилье и платить пускай половину рыночной цены им неинтересно. Механизм может сработать лишь в случае, когда требуется в какой-то регион привлечь врачей или учителей, в том числе при помощи льготного жилья, но это касается только бюджетных профессий.
Среднему классу этот механизм не интересен. Есть жесткий психологический момент: люди не готовы жить в съемном жилье. При первой же возможности люди хотят пускай маленькое, пускай не подходящее для жизни, но свое. С этим связан бум крошечных и недорогих квартир-«студий», которые разлетаются, как горячие пирожки. Снимать жилье — нормально для молодых людей. Как только появляются дети, старики, возникает вопрос: а не выгонят ли тебя на следующий день? Человек, снимающий жилье, по сути, бесправен.
Привести в порядок рынок коммерческой аренды жилья — намного, на мой взгляд, лучше, чем выдумывать некие искусственные штуки с некоммерческим наймом».
