Каждая пятая квартира в Петербурге приобретается с целью сохранить и приумножить капитал.
По подсчетам строительных компания — 15-20% квартир в новых домах приобретают инвесторы. Для загородной недвижимости этот показатель ниже – около 10%. Решающим фактором для среднего инвестора является невысокая цена недвижимости, качество инфраструктуры в районе, близость дома к метро, вузам и т.д.
О том, кто и сколько зарабатывает, вкладывая деньги в жилье, говорили на круглом столе, организованном «МР».
Почему это выгодно?
Светлана Денисова, БФА — девелопмент: В 2013 году заговорили о том, что правительство готовит проект, в соответствии с которым сделки по продаже второго и последующих объектов недвижимости (то есть — не единственного жилья) будут облагаться подоходным налогом в 13%. Это может сказаться на инвестиционных намерениях покупателей. Но, скорее всего, просто приведет к тому, что часть таких сделок уйдет в тень (будут занижаться суммы).
У инвестиций в недвижимость в России практически нет альтернатив. Сейчас, если объект продается посредством уступки, никаких налоговых последствий наши инвесторы не имеют. Соответственно, привлекательность этого рынка как инвестиционного очень высока. Ставки по банковским вкладам продолжают оставаться где-то на пределе инфляционных процентов, рынка ценных бумаг, развитого и гарантированного от манипуляций, до сих пор нет, в предметы искусства люди вкладывать не умеют, сделки с драгоценными металлами облагаются высокими налогами.
Да, был период стагнации — и люди, которые продюссировали недвижимость в начале 2008 года, не смогли получить то, на что рассчитывали в оговоренный для себя период инвестирования, но они ничего и не потеряли в результате. Рынок быстро восстановился. Если брать длительный период инвестирования, то они все равно оказались не в накладе, их вложения по существу не подверглись инфляции, если брать хотя бы пятилетний период.
Но есть обратная сторона. По Петербургу более 95% всего жилого фонда является собственностью граждан и, конечно, этот рынок не бесконечен. Он не может быть всегда средством сохранения денег в таком большом объеме, как сейчас, не может заместить все альтернативные возможности: долгосрочные банковские вклады, малый бизнес, рынок акций и предметов искусства.
Ольга Журавлева, АДВЕКС: У нас работают 38 консультантов — 18 из них имеют постоянных инвесторов. Многие становятся инвесторами в процессе: на начальном этапе покупали квартиру для себя, по завершении строительства обращаются к нам же в агентство с целью продажи этой квартиры по переуступке. Это интересно: купили за одну сумму, за полтора года квартира очень сильно выросла в цене — люди решаются еще раз вложить деньги, чтобы купить жилье получше.
Можно ли заработать на сдаче квартиры
в аренду?
Светлана Денисова: Рынок становится все более конкурентным, все больше предлагается квартир в аренду. Город заявляет о том, что будет реализовывать социальные проекты (специально строить объекты, чтобы их сдавать в аренду) — это, безусловно, может сказаться на ставках аренды жилья. В то же время есть тенденции, которые могут привести к росту ставок: например, чемпионат мира по футболу. Уже сегодня в доме, который строит одна компания рядом с футбольным стадионом, один из инвесторов выкупил целый этаж – он надеется заработать, потому что на период чемпионата ставки возрастут баснословно.
Павел Третьяков, ООО «КВС»: Инвесторов, которые покупают квартиры для того, чтобы сдавать их по-прежнему много. В отличие от тех, кто покупает для себя, им подходят квартиры «у лифта», с окнами на оживленную улицу и т.д. Основные требования - невысокий этаж, отделка и маленькая цена.
Какие квартиры легче перепродать
Юлия Ружицкая: Клиенты ориентируются на уникальность предложения, анализируют стоимость квадратного метра в ближайших домах. Взять, например, жилой комплекс VIVA в Московском районе, возле Парка Городов-Героев, который мы недавно вывели в продажу. Комплекс расположен в шаговой доступности от метро, рядом со всей инфраструктурой и при этом практически в парке. Аналогичного предложения нет в Московском районе, поэтому комплекс пользуется спросом у всех категорий покупателей, в том числе и у инвесторов.
Также хотелось бы отметить и другую тенденцию при выборе квартиры для инвестирования. Кроме всегда популярных однокомнатных квартир, спросом сейчас пользуются небольшие трех и четырехкомнатные квартиры (до 92 кв. м). Они редки, и поэтому востребованы покупателями.
Юлия Шкурко, Л1: В центре города практически не осталось свободных участков для строительства, только промышленные территории, которые интересны застройщиками в качестве зон для редевелопмента. И поэтому у инвесторов пользуются спросом объекты, в которых предлагаются последние уникальные видовые квартиры. Мы видим этот интерес по нашим жилым комплексам «Премьер Палас» и «Классика», расположенным на Петроградской стороне.
Не так давно был принят закон об отмене высотных доминант, и только те застройщики, у которых уже были эти проекты, могли продолжать строительство. Видовые квартиры остались в единичном количестве и, естественно, через 3-5 лет они очень повысятся в цене. Продвинутые инвесторы обращают на это внимание и вкладывают средства сюда. Любой дефицит и уникальность всегда подстегивает людей для инвестиций.
Денис Демченко, «Городская недвижимость»: Инвесторы смотрят не только на то, насколько развита инфраструктура в районе сейчас, но и на перспективу (когда будет построено метро и т.д). Оптимальное вложение капитала — в небольшую однокомнатную квартиру на начальном этапе строительства.
Цены растут. Интересное предложение — квартиры от 65 тысяч за кв м, которые выйдут в 2016 году. Есть привлекательные проекты, где можно купить двухкомнатную квартиру за 2 млн 200 тысяч.
Светлана Алексеева, «Городская недвижимость»: Очень важна надежность компании застройщика: инвестор обращает внимание на репутацию компании — люди готовы вкладывать деньги только в надежных застройщиков. Рискованных приобретателей становится все меньше и меньше.
Сколько можно заработать
на квартирах
Юлия Шкурко: За время строительства цена повышается на 30-40%.
Павел Третьяков, “КВС”: Те, кто купили квартиры у нас, заработали до 40% за 20 месяцев. Это был наш первый проект — кто рискнул (20-30 покупателей) и доверил деньги незнакомому застройщику, о котором нет даже отзывов в Интернете, вложив 1 млн 900 тысяч, продал квартиру за 3.5 млн.
Марианна Вагабова, ЗАО «Ленстройтрест»: Новые компании часто придерживаются политики низких цен: завоевывает рынок, а потом цены достаточно резко растут. Низкие цены компенсируют высокую степень риска.
Менее рискованные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в надежных застройщиков. В такой ситуации, вложившись на начальном этапе строительства, к моменту готовности дома человек может заработать 20% и более. Например, в нашей компании открылось бронирование квартир в жилом квартале “Jaanila country”. Люди, готовые подождать 2-3 года, смогут, первоначально вложившись в 1 к. кв. или квартиру-студию, в итоге приобрести более комфортное жилье – 2 к. кв.
Вячеслав Ефремов, «НДВ СПб»: Если инвестор «входит» в начале строительства, то у крупного, надежного застройщика через полгода гарантированно получит свои 15-20%. Средний срок окупаемости по ипотеке — 8 лет. Сейчас средняя ставка – 12,5%, размер кредита в среднем – 2 миллиона рублей. Первый взнос обычно составляет 15-20%. Ожидается, что в этом году объемы ипотечного кредитования вырастут на 20-25%.
Денис Демченко, «Городская недвижимость»: Один из наших инвесторов за 2 месяца (конец декабря - конец февраля), вложив менее 4 миллионов в две квартиры, уже имеет 15% прибыли.
Марина Максимова, ЖСК «Правый Берег»: Наш объект — жилой комплекс - находится в 10 км от города, содержит, в основном, жилье эконом класса. Покупатели разные, но большинство — 80-90% покупает квартиры для себя, потому что цены таковы, что, продав комнату в городе, можно купить квартиру в нашем комплексе. За время строительства наши покупатели могут заработать более 40%.
