Экспертная гостиная газеты «Мой район» в этот раз собрала профессионалов недвижимости. Руководители и PR-менеджеры крупнейших агентств ответили на многочисленные вопросы, которые беспокоят москвичей.
Каково положение цен на первичном и вторичном рынке жилья столицы и новых территориях? Как расширение границ Москвы повлияет на стоимость недвижимости? Что будет происходить с институтом ипотеки?
В дискуссиях "круглого стола" принимали участие:
Денис Бобков, руководитель аналитического центра EST-A-TET
Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель»
Ирина Хлебасова, руководитель отдела продаж АН «Триумфальная Арка»
Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость — Москва»
Марина Концевая, PR-директор ФСК «Лидер»
Георгий Новиков, ведущий аналитик «Главмосстрой-недвижимость»
Константин Апрелев, президент АН «САВВА»
Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «БЕСТ-Новострой»
Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
Анна Рогова, PR-директор EST-A-TET
Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»
Ольга Маркова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»
Александр Пыпин, Руководитель аналитического центра, портал «Где Этот Дом»
Эксперты дали интересные прогнозы развития ситуации на этот год и ответили на другие актуальные вопросы.
Денис Бобков:
— Новая Москва будет развиваться по генплану до 2014 года, курс взят на невысокую плотность застройки и создание новых рабочих мест. Сегодня мы прогнозируем рост цен на недвижимость порядка 10-12% в год. Окончательно на рынок нужно смотреть в конце года. В самой Москве сейчас идет развитие сегмента апартаментов, в этом году ожидаем рост в 25%. Также перспективно развитие промышленных зон, которые пустуют или используются как склады. А вот жилье с инновациями не очень выгодно, потому что пока нет экономической целесообразности — инновации стоят больших денег.
Ольга Гусева:
— Интерес к новым землям был всегда высокий, еще до присоединения. В данном районе цены росли хорошо всегда. Сейчас мы не заметили особого интереса покупателей к проектам — спрос остался прежний, потому что цена здесь все равно выше, чем в других районах Подмосковья. А малоэтажное жилье людям нравится, они хотят жить не в кондоминиумах, а в комфортном доме. Хотелось бы строить малоэтажки, но это, в том числе, вопрос стоимости земли.
Ирина Хлебасова:
— Сегодня очень много желающих переехать на новые территории, это в большинстве пенсионеры, они не теряют льгот при переезде. Как показывает наша практика, присоединенные территории популярны и при альтернативных сделках и разъездах. И на вторичное жилье здесь цены повышаются, по сравнению с остальным Подмосковьем. Но будем ли мы наблюдать этот рост в текущем году — трудно сказать однозначно. Зато можно с уверенностью сказать, что цены на недвижимость в Москве в этом году продолжат свой рост. Вряд ли рынок ждут какие-то потрясения, — несмотря на различные слухи о кризисе, он по-прежнему стабилен. Вопрос лишь в том, насколько рост цен будет превышать уровень инфляции.
Ольга Денисова:
— В Подмосковье, с нашей точки зрения, достаточно успешны проекты комплексного освоения территории и малоэтажные проекты. Последние реализуются быстрее, начиная с предпроектной стадии, для получения документов не нужно проходить госэкспертизу, девелоперы быстрее выходят на стадии строительства и продаж. В Москве наиболее перспективным является освоение промышленных зон, например, мы планируем в ближайшее время застраивать земли бывшей промзоны на Серпуховском валу в ЮАО Москвы. В столице не хватает, как жилой, так и офисной недвижимости, но выбор функционального назначения в конечном итоге зависит от конкретного участка.
Марина Концевая:
— Большинство малоэтажных комплексов возводятся на землях с ограничением на возведение высотных домов. Исходя из экономики проектов, для девелоперов гораздо выгоднее строить многоэтажку. Чтобы развивать малоэтажное домостроение, необходимы определенные преференции со стороны государства, которые простимулируют застройщиков проектировать и строить малоэтажные комплексы. Как минимум должна быть прописана градостроительная концепция развития территорий. Что касается территорий Новой Москвы, сейчас на законодательном уровне до сих пор не определено, что и как застраивать на этих землях, каковы правила игры.
Георгий Новиков:
— Москва остается огромным рынком недвижимости, здесь планируется возвести около пяти миллионов квадратных метров нового жилья разных форматов, все на территориях бывших промышленных зон. Их преимущества — транспортная доступность, развитая инфраструктура, хорошие энергомощности. Но есть и трудности: при строительстве возникают расходы на снос старых зданий, рекультивацию земель от последствий вредных производств и т. д. Перспективными мы считаем районы Бережковской набережной, Большой Филевской улицы, Ленинградского и Рязанского проспектов — по нашим данным уже в ближайшем будущем там появятся новые современные жилые комплексы.
Константин Апрелев:
— На территории Новой Москвы, как и на территории «старой», необходимо законодательное установление функционального зонирования территорий, с ограничением максимальной этажности застройки (иначе все застроят бетонными высотками с полным отсутствием социальной инфраструктуры). Именно это приведет к снижению стоимости земли на рынке на этих территориях и позволит застройщикам качественно по-другому развивать строительные проекты, формируя социальную среду для жизни, а не спальные районы.
Сергей Лобжанидзе:
— Реальность такова, что рынок недвижимости сегодня напоминает лоскутное одеяло. В том числе потому, что нет четкого определения классов недвижимости. К примеру, панельный дом — это эконом-класс, а панельный дом с качественным ремонтом общественных зон и созданной средой инфраструктуры и благоустройства — это уже комфорт-класс. Но справедлива ли такая классификация? Достаточно часто не учитывается локация проекта, соответствие потребительских ожиданий и качественных характеристик продукта.
Тарас Пазяк:
— Для повышения ликвидности и увеличения стоимости квадратного метра в строящемся жилье на территории Новой Москвы мало одних лишь стандартных соцобязательств относительно школ, детских садов и поликлиник. Необходимо шире смотреть на вопрос развития инфраструктуры. В первую очередь, организовать рабочие места — это и бизнес-центры, и высшие учебные заведения и т.д. Решить транспортный вопрос: метро, развязки и т. д. Вот тогда людям будут действительно интересны новые территории. Для покупателей гораздо важнее месторасположения объекта, его внутренняя инфраструктура, а не определение категории жилья в маркетинговом названии.
Анна Рогова:
— Сегодня покупательский спрос регулирует стоимость на недвижимость, а Новая Москва — это территория завышенных ожиданий. Девелоперы хотят, чтобы земля там стоила дороже, чем она есть на самом деле. Но никто не отменял законов рынка — стоимость проекта меняется от близости к транспортным узлам, от удаленности от Москвы. Самый дальний кусок новой земли никогда не сравнится по стоимости с тем же Реутовом — при любом генплане и при любых вложениях.
Андрей Владыкин:
— Ипотечные ставки сейчас не растут, например, в Сбербанке ставки с 1 марта даже понизилась на 1%. Найти нормальную ставку для клиента на вторичку можно в диапазоне 10,5–12,0% годовых в рублях, на новостройки — от 12% годовых в рублях. В долларах, кстати, можно взять кредит еще на 3-4% в год дешевле. Люди часто берут ипотеку даже под 18% годовых, но это на объекты с низкой степенью готовности (и поэтому с минимальными ценами на жилье). Они готовы платить больше по кредиту, понимая, что через год квартира будет стоить примерно на миллион дороже. Получается, что клиенты даже выигрывают при таких условиях.
Ольга Маркова:
— Наибольшим спросом у участников программы «Военная ипотека» пользуются двухкомнатные квартиры стоимостью 3,2–3,5 миллиона рублей в городах ближнего Подмосковья. Максимальная сумма кредита программы — 2,2 миллиона рублей. Воспользоваться накопленными денежными средствами военнослужащий может не ранее, чем через три года участия в программе (за это время на именном счете накапливается около 600 000 рублей). Таким образом, семьи военнослужащих за счет средств Федерального бюджета, без дополнительных затрат могут приобрести комфортную двухкомнатную квартиру в новостройках Подмосковья (Балашихе, Лыткарино, Нахабино и т. д.).
Александр Пыпин:
— Вступил в силу закон о продлении сроков приватизации жилья на два года. Это позволило снять нараставшую социальную напряженность, как в связи с огромными очередями, образовавшимися в государственных органах, так и из-за того, что ряд граждан, перед которыми у государства есть обязательства по предоставлению жилья, лишились бы возможности его приватизировать. Продление позволило избежать деления на семьи первого и второго сорта — тех, кто успел воспользоваться приватизацией, и тех, кто не успел.
Благодарим за помощь в проведении мероприятия РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ имени Г. В. ПЛЕХАНОВА. Это крупнейший учебный и научный центр по подготовке и переподготовке специалистов высшей квалификации в области экономики, товароведения, техники и технологии.
