Приобрести квартиру дешевле рыночной цены можно, купив ее на этапе строительства дома. Плата за дешевизну — риск потерять деньги и остаться вообще без жилья.
За Выгода при покупке жилья в недостроенном доме, как и в новостройке, прежде всего в том, что покупателю не придется сталкиваться с проблемами, оставшимися от предыдущего владельца: судебными исками, невыписанными жильцами, детьми, чьи интересы нарушены, и так далее.
«С принятием нового Жилищного кодекса эта проблема стала особенно актуальна», — говорит Константин Зыков, юрист компании «Ваше право».
Второй плюс — удобная планировка и продуманная инфраструктура. Такие квартиры иногда продаются без отделки и со свободной планировкой, так что покупатель может обустроить комнаты по собственному желанию.
Покупка квартиры на стадии строительства — это и самый дешевый вариант приобретения жилья. Ведь после приемки дома Госкомиссией застройщик вынужден добавлять к цене недвижимости налог на добавленную стоимость. «Всегда — хоть на стадии котлована, хоть на стадии строительства — квадратный метр дешевле», — говорит Зыков.
Против Основной минус покупки квартиры в непостроенном доме — высокий финансовый риск. По закону покупатель несет ответственность не только за прибыль (которую планирует получить в виде квартиры), но и за убытки, которые компания-застройщик может понести в процессе работы. Нет гарантии, что строительство не будет в какой-то момент заморожено. Бывает и так, что компания-застройщик скрывается со всеми собранными деньгами.
Если приобретать такую квартиру по ипотеке, то нужно быть готовым к тому, что банк предложит кредит под завышенный процент. Поскольку дома еще нет, кредитные организации перестраховываются и закладывают свои риски в процентную ставку. Пройдет год-два, прежде чем дом сдадут в эксплуатацию, и все это время покупатель будет вынужден выплачивать банку кредит, живя, к примеру, на съемной квартире.
Когда дом построен и сдан в эксплуатацию, может появиться новая проблема: реальные размеры квартиры часто отличаются от тех, что указаны в договоре. На стадии строительства довольно сложно определить площадь каждой квартиры с точностью до метра. Если в результате появились лишние метры, покупателю придется за них доплатить. Причем уже по высокой рыночной цене сданного дома.
Меры предосторожности при покупке жилья на этапе строительства
«С принятием нового Жилищного кодекса эта проблема стала особенно актуальна», — говорит Константин Зыков, юрист компании «Ваше право».
Второй плюс — удобная планировка и продуманная инфраструктура. Такие квартиры иногда продаются без отделки и со свободной планировкой, так что покупатель может обустроить комнаты по собственному желанию.
Покупка квартиры на стадии строительства — это и самый дешевый вариант приобретения жилья. Ведь после приемки дома Госкомиссией застройщик вынужден добавлять к цене недвижимости налог на добавленную стоимость. «Всегда — хоть на стадии котлована, хоть на стадии строительства — квадратный метр дешевле», — говорит Зыков.
Против Основной минус покупки квартиры в непостроенном доме — высокий финансовый риск. По закону покупатель несет ответственность не только за прибыль (которую планирует получить в виде квартиры), но и за убытки, которые компания-застройщик может понести в процессе работы. Нет гарантии, что строительство не будет в какой-то момент заморожено. Бывает и так, что компания-застройщик скрывается со всеми собранными деньгами.
Если приобретать такую квартиру по ипотеке, то нужно быть готовым к тому, что банк предложит кредит под завышенный процент. Поскольку дома еще нет, кредитные организации перестраховываются и закладывают свои риски в процентную ставку. Пройдет год-два, прежде чем дом сдадут в эксплуатацию, и все это время покупатель будет вынужден выплачивать банку кредит, живя, к примеру, на съемной квартире.
Когда дом построен и сдан в эксплуатацию, может появиться новая проблема: реальные размеры квартиры часто отличаются от тех, что указаны в договоре. На стадии строительства довольно сложно определить площадь каждой квартиры с точностью до метра. Если в результате появились лишние метры, покупателю придется за них доплатить. Причем уже по высокой рыночной цене сданного дома.
Меры предосторожности при покупке жилья на этапе строительства
- Проверьте саму компанию. Внимательно изучите оригиналы лицензии застройщика, проект и разрешение на строительство. Проект должен быть согласован во многих инстанциях: у пожарных, в комитете архитектуры — больше десятка организаций. Узнайте, какие дома компания уже сдала в эксплуатацию, были ли задержки.
- Проверьте договор. В договоре обязательно указываются: окончательная цена квадратного метра без изменений, конкретная площадь квартиры, этаж, номер. Особенность хорошего договора — конкретность и минимум расплывчатых фраз вроде «в соответствии с действующим законодательством».
- Взгляните на сам участок и его документацию. Если котлован зарос травой, а рядом ржавеют брошенные экскаваторы, то вряд ли стоит иметь дело с застройщиком. Проверить, имеет ли участок судебные ограничения, можно в Государственном реестре прав.
- Инвестиционный контракт. Минус этого договора в том, что деньги платятся за квадратный метр, а к концу строительства квадратный метр может подорожать. Застройщик будет брать дополнительные средства у покупателя. Кроме того, потребуется оплатить расходы, связанные с оформлением права собственности на квартиру (2-2,5 процента от стоимости квартиры).
- Вексельная схема. Клиент покупает не квартиру, а вексель — ценную бумагу. По закону после постройки дома покупатель может обменять этот вексель на готовую квартиру, а может взять деньги с процентами, указанными в векселе. Эту схему можно применять только если речь идет о компании, которая себя надежно зарекомендовала на рынке недвижимости.
- Предварительный договор купли-продажи, т. е. договор о намерениях покупателя приобрести у застройщика квартиру после принятия дома Госкомиссией. При этом покупателю придется заплатить аванс, который составляет 70-100 процентов от стоимости квартиры. При заключении такой сделки покупатель имеет право в случае неисполнения договора требовать лишь возврата ранее уплаченных денежных средств и возмещения убытков.