Сложности совместного обладания жильем
Общее владение: что такое «доля»?
ДОЛЯ — абстрактная величина. Это не конкретные комнаты и метры, а просто дробь, процент от общей площади, на который вы имеете имущественные права.
Что такое общая собственность?
Квартира может находиться в ДОЛЕВОЙ собственности (доли каждого собственника определены) или в СОВМЕСТНОЙ собственности (доли не определены). Совместные и долевые собственники по‑разному распоряжаются квартирой.
Что такое «доля»?
Доля считается определенной, если она записана в свидетельстве о регистрации права собственности. В свидетельстве перечислены все владельцы и размеры их долей в виде дроби или процента (например, 1/2 или 1/4) от общей площади квартиры.
Откуда общая собственность?
Совместная. Когда один супруг покупает или приватизирует квартиру, то у второго супруга возникает право на это имущество, если иное не обусловлено договором.
Долевая. Долю в квартире выделяют (из совместной собственности), покупают, получают в наследство, в подарок, выделяют членам семьи в результате приватизации муниципального или служебного жилья.
Как распределяются части при переходе квартиры в общую собственность?
Совместная. Поровну между собственниками, если иное не прописано в договоре между членами семьи.
Долевая. Совладельцы по соглашению сторон могут изменить размеры долей. Соглашение должно быть нотариально заверено и подписано всеми совладельцами.
Что можно сделать со своей частью квартиры без согласия сособственников?
Совместная. Ничего. Чтобы распорядиться своей частью в квартире, нужно вначале оформить ее в виде доли.
Долевое. Продать, подарить, завещать, отдать в залог. Продавец сначала обязан предложить купить его долю совладельцам. Если совладельцы письменно откажутся либо не купят долю в течение месяца, долю можно продавать постороннему. Нельзя менять начальные условия и цену продажи, продавая долю третьему лицу. Если продавец продал долю, не известив совладельцев, у них есть три месяца, чтобы обжаловать продажу в суде.
Как платить коммуналку, налоги, кредит за квартиру?
Совместная. Платежи приходят на имя того, кто указан в качестве собственника квартиры. Если платежи не выплачиваются, взыскание накладывается на всю квартиру.
Долевая. Счета за ЖКХ и налог приходят одни на всех совладельцев. В платежке указываются либо все собственники, либо приходят разные платежки каждому владельцу отдельно, но с одинаковой суммой — общим платежом за квартиру. Жильцы самостоятельно делят оплату соразмерно долям. Если один из собственников не платит за квартиру, другим придется платить за него. Если плательщики отказываются платить за недобросовестного сособственника, ответственность несут все.
Кредит собственники платят каждый за свою долю. Банк может наложить взыскание только на долю неплательщика. Если дело дойдет до продажи доли, то банк вначале предлагает купить долю совладельцам. Если они отказываются, продает ее с торгов.
Можно ли получить в собственность не долю, а конкретную комнату в квартире?
Через суд можно ваши «полквартиры» конкретизировать: определить, что вам принадлежит конкретная комната. При этом места общего пользования — кухня, туалет, ванная, коридор — всегда будут принадлежать в равной мере всем собственникам жилья. Суд не разрешит выделить комнату в квартире, если для этого придется делать перепланировку, которая ухудшит положение другого совладельца.
Источник: Сергей Елисеев, адвокат
