Строительный бум 2000-х породил в России не только рост цен на недвижимость и развитие ипотеки (с небывалыми для Европы ставками), но и целую энциклопедию жульничества. Хитрюг, да и попросту мошенников на девелоперском, строительном, реставрационном поле становится все больше, а к ответственности их привлекают все реже. Почему – выяснял «Мой район».
Махинаций на строительном рынке Петербурга много, мы перечислим лишь часть. Основной алгоритм получения сверхприбыли - это, во-первых, добиться согласования проекта, предоставив Стройнадзору недостоверные сведения; во-вторых, заручиться поддержкой населения, то есть покупателей квартир. Жалобы других людей - соседей будущей высотки - следует демонстративно игнорировать, а если понадобится - наслать на них армию несчастных дольщиков.
Операция: сыр с двумя дырками
О доме на Пулковском шоссе, который был построен на месте свалки, а по плану, представленному в КЗР, он свалкой и является, «МР» писал на прошлой неделе. Выяснилось, что судьба у дома еще более непростая, чем кажется на первый взгляд. Его жильцы попали в настоящий капкан, и теперь с ними можно делать все, что угодно.
Строительство ныне существующих жилых домов: Пулковское шоссе, 28 и 30 (это многоэтажные жилые здания, построенные в 2000 году) началось на участке, принадлежащем фирме «Лето». Дома и построили, но землеотводы проведены не были: по сути граждане владели стенами, лестницами, окнами, но только не землей, на которой все это стояло. Застройщик случайно или намеренно манкировал этой необходимостью, ведь очевидно было, что дом все равно не снесут, он не в центре, не в зоне какого-то глобального строительства. Потом землю под оба корпуса 30-го дома все-таки выделили – по обрезу фундамента.
«В итоге получился кусок сыра с двумя дырками, - комментирует юрист Евгений Баклагин. – Сыр – это территория, которая принадлежала «Лету» и которую продолжали распродавать. Дырки – два дома. Их жители выходили из подъезда и шли, по сути, по чужой земле. Не муниципальной, а имеющей определенного собственника. Легко представить, в каком уязвимом положении они оказались, когда новый собственник решил наконец воспользоваться своим правом на весь этот участок. Не то что парковку запретить для жителей 30-го дома – он может не дать даже просто подойти к подъезду. Поставить забор – и все. Куда, спрашивается, смотрел Комитет по земельным ресурсам?»
Сейчас жителям предлагают арендовать площади, прилегающие к их подъезду. Или выкупить. Цену можно назначить какую угодно, жильцы будут вынуждены согласиться. И конечно, им в такое время совсем не до борьбы со строительством высотного бизнес-центра впритык к своему дому.
Почему такое стало возможно: непредусмотрительность застройщика и покупателей квартир.
Операция: отрезанный ломоть
На Кондратьевском проспекте фирма «Сэтл Сити» строила жилой дом на участке 15 тысяч квадратных метров, получив, как и положено, одобрение Стройнадзора. Для 26-этажного дома, где площадь квартир составляет 23683 квадратных метра, действует коэффициент использования территорий, согласно которому соотношение площади участка и квартирных площадей не должно превышать 2,4. Здесь эта норма была соблюдена, разрешение получено. Спустя полгода строительная компания продлила разрешение, скорректировав площадь участка: теперь она составляла около 7 тысяч квадратных метров. Разрешение было получено вновь, ибо Стройнадзор по каким-то причинам не стал проводить повторные расчеты. Было выдано еще одно разрешение, на строительство той же компанией второго дома высотой 7-26 этажей. Стоит отметить: покупатели квартир были проинформированы, что парковочных мест будет немного (им обещали многоуровневые паркинги в микрорайоне). Для дома, в котором запланировано 600 с лишним квартир, правила землепользования предписывают иметь парковку хотя бы на 200-300 мест. Впрочем, это мелочи.
Первыми стали проявлять беспокойство жители соседнего дома, построенного в начале 2000-х годов, когда выяснилось, что новые соседи, скорее всего, будут эксплуатировать их контейнерную площадку, их стоянку (паркинги обещают, но пока не строят), их зелень, в конце концов. Посыпались жалобы, а потом и судебные иски в адрес Стройнадзора. Жители уверяют, что не имеют ничего против одного небоскреба, а на месте второго было бы логичней построить паркинг или объект социальной инфраструктуры типа детского сада, ибо в микрорайоне их явно не хватает, и когда-то этот пятачок, ныне отданный под застройку, как раз и планировалось застроить детским садом. Несмотря на то, что до недавнего времени здесь находилась промзона.
Почему такое стало возможно: жажда сверхприбылей. Дом могут не построить, если потенциальные покупатели проявят здравый смысл и не станут приобретать квартиры в здании-близнеце.
Операция: пересортица регламентов
В Петербурге существуют несколько градостроительных регламентов, в соответствии с которыми рисуются требования к строительству того или иного жилого дома. Условно говоря, при строительстве (или, что чаще – реконструкции) здания где-нибудь в старой части Васильевского острова бессмысленно требовать, чтобы на 20 квартир имелось 20 машиномест и 10 деревьев. Потому что в асфальтовых джунглях да на узких улочках взяться им неоткуда. Да и зачем, спрашивается, машиноместа, если метро – в 10 шагах?
Иное дело – новостройка где-нибудь в Парголово. Тут следует учесть, что машина, скорее всего, будет в каждой семье, а иначе до города и не добраться. И что деревья вокруг должны расти - по крайней мере, для них должно быть выделено место.
Есть в Невском районе такая улица – имени Шелгунова. И вот там стали строить высотный дом. 27 этажей. Строительство ведется таким образом, что соседний, 9-й дом по Шелгунова, оказывается внутри бетонного колодца глубиной 55 метров (!) вместе с детской площадкой. Жители 120 квартир по сути остаются без солнечного света. И вот этот проект П-образного 27-этажного здания стройнадзор каким-то чудом согласовал.
Сейчас детская площадка дома опустела, дети вынуждены уходить играть в другие дворы, а мамы, которые раньше спокойно наблюдали за ребятишками из окна – нервничать и волноваться. Стала заметна разница температур внутри двора и снаружи. Все изменится – не в лучшую сторону – когда построят паркинг, одна из стен которого образует стенку «колодца». Все выхлопные газы достанутся жителям 9-го дома.
Как это произошло? Очень просто. Строительная компания зарегистрировала территорию под застройку, согласно стройрегламенту ТД-1-1_1. Это означает: зона, расположенная на территориях исторически сложившихся районов города. Подобное зонирование характерно для такой территории Санкт-Петербурга, как Невский проспект. А для нее четкое выполнение норм по деревьям, инсоляции, паркоместам – не обязательно. Сколько людей живут в городе окнами на брандмауэр и не жалуются. Потому что центр. А здесь людям предлагают жить окна в окна с другим зданием и не жаловаться. Потому что Шелгунова!
«В общем, все как в анекдоте. Во всем мире суббота, а вокруг меня – четверг. Во всем Невском районе зона ТД-2, а у нас ТД-1, - комментируют местные жители. - Площадь озеленения должна составлять 23 кв. м на 100 м площади квартир. То есть 5700 квадратных метров. А у нас будет 781 метр – и скажите спасибо. Количество парковочных мест в зоне ТД-1 составляет одно место на 150 квадратных метров, а в зоне ТД1-2_2 – одно место на 80 кв. м жилья. Проект «Северного города» предусматривает 182 машиноместа, а по нормам окружающей застройки должно быть 312 машиномест».
Почему такое стало возможно: закон не обязывает застройщиков объективно оценивать характер выделенной территории. Если застройщик считает, что рабочая окраина – это такой же четкий градостроительный ансамбль, как Невский проспект, то, получается, нельзя ему перечить.
Операция: заниженное обещание
Застройщик получает участок под строительство здания и представляет проект. В случае, если планируется строительство дома этажности 3 и менее этажей, государственная экспертиза проекта не обязательна, и разрешение на постройку выдается чуть не автоматом. После этого возводится здание практически любой этажности. В центре города за высотностью более-менее следят градозащитники, зато на окраине можно резвиться вовсю.
Сейчас в Стрельне на Львовской улице ведет строительство ООО «АльянсСтройИнвест». Жителей соседних домов строительство, как водится, не радует. Во-первых, после активного копания произошел обвал грунта на детской площадке уже построенных домов. Во-вторых, провалилась земля на территории автомобильного проезда, а под проездом находятся коммуникации (канализация и газ). Причем газовая труба сильно провисла на западном фасаде жилого дома №17, так, что было вырвано два кронштейна.
На автостоянке грунт тоже провалился. А еще жителей Львовской смущает, что строители раскапывают землю, где раньше находился Львовский ручей, что может вызвать подвижки грунтов.
Казалось бы, зачем такие масштабные работы там, где будет воздвигнуто скромное 3-этажное здание? Зачем котлован и глубокие сваи? Ответ на этот вопрос жители получили, посмотрев сайт застройщика. На странице, где для потенциальных клиентов разместили эскизы будущих домов, четко видны этажи: как минимум 6.
Можно не сомневаться, что именно такой дом и будет построен (хотя на главной странице сайта в текстовом сообщении упоминается 3-этажка), потому что на той же Львовской улице та же компания уже отгрохала 6-этажный дом взамен 3-этажного, и отделалась то ли штрафом, то ли предупреждением – получив выгоду в двукратном размере.
Если бы не деформированный газопровод, такие шалости остались бы без внимания властей. Но встревоженные жители написали письмо депутату Комоловой, а та составила запрос для губернатора. В конце концов кто-то должен дать ответ. Во-первых: должна ли строительная компания отвечать за повреждение такого сложного объекта, как газовая труба. Во-вторых: можно ли остановить строительство, если оно выходит за рамки разрешенного. Ответ на запрос следует ждать в течение ближайших 2-х недель.
Юристы и просто опытные застройщики говорят, что, скорее всего, строительство продолжат.
Вместо постскриптума
Судя по успехам застройщиков и прибылям, которые они получают, отделываясь легкими административными штрафами и не скатываясь в уголовщину, на них работают лучшие юристы города. В петербургских и федеральных законах множество белых пятен, которые можно использовать с выгодой.
Спасение - для города и в нем живущих - может прийти только с одной стороны. Эта сторона - потенциальные покупатели. Которые игнорировали бы предложения о покупке квартир в домах, возведенных явно преступным путем. Которых шокировала бы сама мысль, что их могут использовать как рычаг для давления на чиновников. Но когда речь заходит о крыше над головой - откуда взяться сознательности?
