Из чего складывается цена квадрата

Когда Татьяна Емельянова собралась продавать свою квартиру в центре города, агент по недвижимости устроил ей настоящий допрос. Его интересовало все – от расположения ванны и туалета, до социального статуса соседей по лестничной площадке. В итоге, увидев квартиру, и оценив на глаз ее техническое состояние, агент сказал, что продаст на три тысячи долларов дороже, чем рассчитывала Татьяна. На повышение цены, кроме удобств и телефона, повлияло метро в трех минутах ходьбы от дома, два детских сада, и вид из окон квартиры на зеленый двор.

Вообще, на рыночную стоимость квартиры влияют около сорока факторов, сообщила Елена Павловская, заместитель генерального директора Центрального агентства недвижимости. В основном это технические характеристики. В их числе, например такие: ликвидность, экология района, высота потолков, наличие балкона или лоджии, уровень развития инфраструктуры – торговой и транспортной. Эти и другие факторы считаются основными на вторичном рынке жилья и накладываются на себестоимость квадратного метра в новостройках. Именно поэтому готовое жилье всегда стоит дороже.

Сегодня соотношение цены за квадратный метр по данным ЦАН на первичном и вторичном рынке таково: 2200 к 2700 долларов. По словам одного из специалистов компании застройщика «ЛенСпецСМУ», себестоимость имеет тенденцию постепенно дотягиваться за рыночной ценой.

Впрочем, обе они зависят и от ряда других факторов. В частности в последние годы возрос интерес к недвижимости, как к инструменту вложения денег, увеличился спрос, соответственно - и цена. Это объясняется тем, что люди, долгое время привыкшие хранить деньги в долларах, не чувствуют стабильности из-за постоянных колебаний на валютном рынке и ищут более надежные способы вложений.

По оценкам риэлтеров ежегодно в Петербурге покупают около 70 тысяч квартир, и 2/3 сделок осуществляются на вторичном рынке. По словам Павла Созинова, вице-президента Ассоциации риэлтеров Петербурга, ежегодный прирост цены составляет около 25 процентов в год. Это средний показатель, однако, в разные годы он неравномерен. Аномалии случались в 1994, когда жилье поднялось в цене почти на 40 процентов и в минувшем 2006, когда цена возросла на 120 процентов. Последнее подорожание произошло из-за введения торгов земельными участками. Однако, основных и постоянно колеблющихся факторов в себестоимости квадратного метра (если речь идет о первичном рынке) три -- стоимость земельного участка, строительных материалов и отчисления монополистам за подключения к сетям (газ, вода, свет, отопление).

Составляющая стоимости земли в цене квадрата доходит до 800 долларов. Эта цифра зависит от того, во сколько земельный участок обошелся на торгах застройщику. По оценкам специалистов в Ассоциации риэлтеров, в среднем по городу – эта сумма 500 долларов, однако, в каждом из районов города есть отклонения.

Второй по дороговизне фактор, формирующий себестоимость -- цена строительных материалов. Их часть суммы в цене квадрата – 700-800 долларов.

Третий -- отчисления монополистам за подключение новостройки к сетям. В цене за квадрат их доля составляет около 150 долларов. Отчисления эти происходят заранее, когда дом еще находится на начальной стадии строительства, однако, несмотря на платеж авансом, своевременных подключений монополисты не гарантируют.

Все остальные составляющие, к примеру, затраты на рекламу, охрану участка, на котором ведется строительство, проектирование и гарантийное обслуживание, формируют остаток цены.

По прогнозам «ЛенСпецСМУ» до середины весны цены будут стабильны. Однако, ближе к лету начнут постепенно подниматься из-за того, что ожидается подорожание строительных материалов. Общий рост цены в нынешнем году составит по их прогнозам около 15 процентов. По словам Сергея Бобашова, начальника аналитического отдела «Бюллетеня недвижимости», ситуация на рынке недвижимости может развиваться по двум сценариям. В первом случае возможна стабилизация цены и в дальнейшем ее снижение на 15-20 процентов до середины июня. Но со второй половины нынешнего года цена начнет подниматься и к концу года возрастет на те же 20 процентов, на которые опустилась в первой половине года.

Второй вариант – продолжение роста цен без спада и увеличение стоимости квадратного метра на 30 процентов до конца года. «Если застройщики продолжат выставлять квартиры по заведомо завышенным ценам, то второй вариант развития событий на рынке недвижимости более очевиден!» -- считает Сергей Бобашов. Однако, и аналитики, и застройщики сходятся во мнении, что такого жесткого витка цен, который был зафиксирован весной прошлого года, уже не будет.

Доля факторов в формировании себестоимости квадратного метра (данные «ЛенСпецСМУ») 1. Имущественные права и плата за землю – от 30 до 45 % 2. Плата за подключение к инженерным сетям – 7 % 3. Проектирование – 3% 4. Строительно-монтажные работы – 40% 5. Расходы на рекламу и продажи – 5% 6. Охрана – 1% 7. Обслуживание средств по кредиту – 7% 8. Гарантийное обслуживание – 2,5% 9. Согласование с инстанциями – 1% 10. Эксплуатация недвижимости в переходный период – 2% 11. Прибыль строителей – 10%