В Василеостровском районном суде в четверг, 3 мая, слушали дело о доме знаменитого географа Семенова Тянь-Шанского. Потомки ученого судились с жилкомсервисом, который перевел квартиры на первом этаже в нежилой фонд. С подобными ситуациями сталкивались все жители домов в центре города. Но Тянь-Шанским повезло: суд принял их сторону и запретил реконструкцию. Прецедент создан: так что и другие жители центра теперь могут отстоять свои права.
Соседство с нежилым помещением часто означает разные неудобства для жильцов: ночной шум, если в доме появляется пивбар, острые запахи - если национальное кафе или магазин бытовой химии. Продуктовый магазин приманивает крыс, а цветочный - насекомых.
Перевод квартиры в нежилой фонд обычно означает внутреннюю перепланировку, в том числе с переносом стен, дробление наружной стены с целью переделать окно во входную дверь и пристройка крыльца. Борцам за исторический облик здания не нравится крыльцо, а соседям по дому – атака на несущие стены и коммуникации. Если лет десять назад подобную перестройку затевали только в центральных районах (не на проспектах, где первоэтажные квартиры давно выкуплены, а на маленьких улицах или линиях), то теперь та же тенденция отметилась в спальных районах. В том числе – в домах-хрущобах.
По информации риэлтеров-девелоперов, из 10 тысяч домов в центре 90 процентов включают в себя переведенные в нежилой фонд квартиры. Плюс 30 процентов из тех 12 тысяч домов, которые расположены в спальных районах (выкупают квартиры в радиусе 200 метров от метро). Купив квартиру на непрестижном первом этаже, скажем, за 3,5 миллиона, коммерсант тратил 200 тысяч рублей на согласование проекта и порядка трехсот тысяч на производство работ – и получал готовый офис. Малый бизнес был очень доволен.
Но мало кто знает, что обитатели приватизированных квартир являются еще и долевыми собственниками, а значит, владеют еще и крышей, чердаками, лестницами, придомовой территорией и несущими стенами. А значит, с ними необходимо согласовывать все изменения. Как правило, попытки жильцов оспорить начавшееся строительство увязали в болоте чиновничьего и судебного равнодушия. Так было до осени прошлого года, пока изменения не коснулись известного дома - №39 по 8-й линии Васильевского острова. Он был построен в 1830 году, и в позапрошлом столетии в нем жил и умер Петр Семенов Тянь-Шанский. Композитор Чайковский прожил здесь же три года. Квартира Тянь-Шанского на втором этаже сохранилась за потомками ученого. Они-то и начали тяжбу, когда выяснилось, что апартаменты на первом этаже выкуплены гражданкой Германии, которая намерена обратить их в нежилые помещения. Вероятней всего, под мебельный магазин.
- Крыльцо строится на земельном участке, а это общее имущество. Дверь прорубается в несущей стене, а это может вызвать появление трещин. Наши граждане не умеют отстаивать свои права, но теперь будет хоть один прецедент, - рассказал адвокат Евгений Баклагин. – Могу по своему опыту сказать: когда на первом этаже живет неадекватная личность, это может привести к самым разным последствиям, так, мой нижний сосед иногда начинал протестовать против работы жилищников и резал трубу отопления и водопровода. Страдал, конечно, весь подъезд. А что будет в тех квартирах, когда реконструкция закончится, мы же не знаем. Может, ночной клуб. В любом случае, гражданский кодекс сохраняет за жильцами право на общие территории, даже если в доме не создано ТСЖ. Раньше закон помогал людям бороться против антенн сотовых операторов на их крышах, теперь – против перепланировок.
В Василеостровском суде Семеновы Тянь-Шанские оспаривали не саму передачу квартир в нежилой фонд, а разрешение об их реконструкции. Ответчиком выступала не новая соседка, а райадминистрация. Суд удовлетворил их жалобу, впрочем, у проигравшей стороны еще есть время для обжалования.
Для жителей центральных районов это означает две вещи. Можно бороться с нежелательными соседями, требуя компенсации за вмешательство во внешний вид здания, собственником которого ты являешься (хотя бы на несколько процентов). Правда, бороться приходится не на стадии строительства, а в суде. Для маргинальных личностей это подарок, а для малого бизнеса, конечно, осложнение.
Глава агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов заявил, что каждая десятая операция по переводу в нежилой фонд оборачивается протестами жителей и влечет осложнения, которые в суде успешно решаются. «Случай, который вы описали, все-таки уникальный. Наверное, больше значение имеет характеристика дома и личности истца и ответчика. В большинстве случаев жители довольны будущим соседством, потому что в таких мини-офисах появляются или магазины шаговой доступности, или парикмахерские. Иногда открываются медкабинеты, но тогда надо следить, чтобы там не было рентген-оборудования. А вообще идеальная схема – это честное ТСЖ, которое само получит деньги за такие неудобства и потратит их на самих жильцов».
Для Василеостровского суда подобные процессы – не новость. Например, в доме 41 по 6-й линии жильцы подавали аналогичную жалобу, но она еще не рассмотрена. На очереди – дом 31 по 12-й линии. В других районах жители ведут себя не так активно.
