Сейчас, по оценкам риелторов, рынок находится в покое, но в дальнейшем недвижимость может сильно подорожать.
В Петербурге наступает период квартирного дефицита. Он коснется и рынка аренды, и рынка купли-продажи. Следствие одно – цены будут расти.
«При этом спрос в обоих сегментах останется высоким», – говорит Виталий Вотолевский, гендиректор инвестиционно-строительной компании «Желдорипотека».
По его мнению, ситуация, когда спрос зашкалит предложение на рынке продаж, продлится не меньше двух лет.
На рынке аренды благоприятных перспектив не предвидится, жилья для съемщиков всегда будет не хватать.
Дешевле не будет
Ситуация на рынке недвижимости Петербурга отличается от той, что сложилась в целом по России. По данным Росстата, квартиры в регионах практически не подорожали, где-то даже упали в цене на 5-10 %.
«На одного покупателя квартиры в регионах приходится 30 продавцов, но Москва и Петербург – это другое дело», – говорит Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
По данным Ассоциации риелторов Петербурга, квадратный метр в северной столице вырос с начала года на 23 %. Год начался ажиотажным спросом, который утихомирился только в мае.
Сейчас, по оценкам риелторов, рынок находится в покое, есть баланс спроса и предложения, однако, как долго это продлится, никто прогнозировать не берется.
«Мы находимся в ситуации, когда большинство игроков на рынке пребывает в нерешительности, – говорит Александр Погодин, генеральный директор строительной компании «Пионер». – Люди решают, что им делать дальше и как распоряжаться имеющимися деньгами».
«Сейчас наиболее удачное время для покупки жилья, – считает Матвей Закашанский. – Через два-три месяца цены опять поползут вверх».
По мнению Дмитрия Карманова, начальника отдела стратегического маркетинга компании «Строймонтаж», через год недвижимость может подорожать в полтора-два раза.
Как объясняет Дмитрий Карманов, цены на жилье рождает спрос, или так называемая денежная масса, которую люди готовы потратить на улучшение своих жилищных условий.
Эта денежная масса всегда была гораздо больше, чем количество предложений на рынке жилья. Строители не в состоянии угнаться за ней. В результате цены росли.
«Сейчас нет оснований считать, что денежная масса на рынке жилья уменьшилась», – говорит специалист.
Насколько подорожает жилье в будущем, зависит от того, как долго продлится «застой» на рынке. «Денежная масса будет копиться и потом выплеснется на рынок, – объясняет Дмитрий Карманов. – Тогда подскочат цены».
При этом цена все время остается «в плюсе», предпосылок для ее снижения нет.
«Если кто-то из покупателей еще ждет лучших времен, то замечу, что они наступят только для продавцов», – говорит Дмитрий Щегельский, гендиректор агентства недвижимости «Бенуа».
Причины роста цен
Причин, по которым жилье растет в цене, несколько. По словам Марианны Бельковой, первая и основная – спрос. Вторая – нестабильность на фондовом рынке.
После того, как ценные бумаги упали в стоимости, есть вероятность того, что вкладчики народных паевых фондов будут по старинке сохранять капиталы, покупая квартиры.
«Недвижимость – это вечный актив», – соглашается с коллегой Михаил Бимон, директор консалтингового центра компании «Петербургская недвижимость».
Веская причина взвинтить цены на квартиры – сокращение темпов строительства. «Сейчас у строителей четкая установка – не начинать новые проекты в течение полутора – двух лет, – говорит Виталий Вотолевский, – это будет тяжелый период».
Такой политики застройщики придерживаются по той причине, что кредиты на строительство резко подорожали в связи с финансовым кризисом.
К примеру, корпорация «Строймонтаж» «замораживает» свои проекты. «Уже сейчас взять кредит дольше, чем на год и дешевле, чем под 14 % годовых, нельзя», – говорит Виталий Вотолевский.
«Строители будут сокращать количество новых предложений, и, как следствие, ни о каком снижении цены не может быть и речи», – говорит Вячеслав Семененко, член совета директоров холдинга Setl Group.
В Петербурге фактором для квартирного дефицита становится еще и отсутствие участков под застройку.
Почему «бесится» рынок аренды
Те, кто еще вчера собирался взять ипотеку, столкнулись с печальной ситуацией. С 1 октября ипотечные ставки увеличились.
Уже сейчас банки предлагают 12-18 % годовых, при том, что еще полгода назад ипотечная ставка была 10-11 %.
Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 15 сентября пересмотрело условия ипотеки. Процентная ставка увеличилась до 12,65 %.
Кроме того, агентство начало требовать официального подтверждения зарплаты не только у заемщика, но и у поручителей.
Теперь и заемщик, и поручитель обязаны предоставить справки о наличии дорогостоящего имущества. На аналогичные меры пошли и остальные банки.
Если раньше в ряде случаев можно было взять кредит, не платя первоначальный взнос, то теперь банки отказались от этой практики. Сумма первоначального взноса составляет 10-30 процентов.
«Если в прошлом клиент допускал просрочки платежей, он уже не получит кредита», – говорит Андрей Пименов, представитель рабочей группы по развитию ипотечного кредитования Ассоциации банков Северо-Запада. До недавнего времени с этим было менее строго.
По словам Матвея Закашанского, генерального директора ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия», этой осенью некоторым клиентам банк в последний момент отказывал в кредите.
«Один из достаточно крупных и уважаемых банков, «Уралсиб», перестал выдавать ипотечные кредиты, – говорит он. – При этом с документами было все в порядке. Нам приходилось забирать их и обращаться в другой банк. Там с выдачей кредитов проблем не возникало».
По словам Марианны Бельковой, ежемесячный взнос по ипотеке на новую квартиру составляет 35-45 тысяч рублей, при этом официальный доход семьи должен быть не меньше 90 тысяч рублей.
Именно поэтому люди вынуждены отказаться от покупки собственного жилья и снимать квартиру.
«Сейчас спрос намного превышает предложение, особенно это касается однокомнатных квартир», – говорит Алексей Башкин, гендиректор «Городского жилищного агентства».
Стоимость аренды однокомнатной квартиры на окраине начинается от 16 тысяч рублей, двухкомнатной – от 23 тысяч рублей.
По словам Башкина, в августе арендная плата возросла почти на 20 %, до конца года роста цены риелторы не ожидают.
И все-таки ипотека будет жить
«Ипотечный кризис имеет место быть», – признает Владислав Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства.
Это заметили не только специалисты, но и все, кто собирался брать кредит. Случаи, когда банки отказываются выдать уже одобренные кредиты, перестали быть редкостью. Также банки начали повышать ставки.
Но при этом и банкиры, и строители уверены: наступивший кризис не убьет ипотеку.
«Спрос все равно есть», – уверяет Татьяна Хоботова, начальник отдела центра ипотечного кредитования банка «ВТБ 24». – Рынок ипотечного кредитования не выживает, а живет».
В этом году количество оформленных кредитов, несмотря на кризис, должно превысить уровень 2007 года.
Если человеку отказали в одном банке, он пойдет в другой и все равно оформит ипотеку – уверены банкиры.
По их мнению, сейчас изменяется соотношение и количество участников рынка. Мелкие банки начали уходить, но их работу и их клиентов подберут крупные игроки.
«Существенного снижения объемов ипотечного кредитования не будет», – считает Андрей Пименов.
