И на что надо обращать внимание при покупке строящегося жилья.
Несмотря на многочисленные митинги и голодовки число обманутых покупателей квартир не уменьшается. Долевое строительство – всегда риск, однако многие на него идут, чтобы сэкономить и даже заработать.
Например, 24-метровая студия в строящемся доме в спальном районе стоит сегодня 1,6 миллиона рублей. Через год, когда дом будет сдан, стоимость такой квартиры уже составит 2, 4 миллиона рублей.
Ситуация на рынке
По данным Павла Созинова, председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости, сейчас в Петербурге продаются квартиры в двухстах строящихся домах.
В 25 из них строительство заморожено по тем или иным причинам: финансовые трудности, двойные продажи и пр. То есть проблемы возникают у каждого десятого дольщика. Это не значит, что все участники долевого строительства домов вообще не получат свое жилье.
«Примерно две трети замороженных объектов возвращаются к жизни и благополучно достраиваются. Застройщики либо решают проблему самостоятельно, либо в дело вмешивается город, - говорит Созинов. – А вот оставшаяся треть строек так и остается замороженной».
Правда, в разгар экономического кризиса замороженных объектов было гораздо больше. Тогда проблемы были на 40 стройках. Сейчас застройщики половины из них справились с проблемами и возобновили строительство.
В любом случае долевое строительство подразумевает, что его участники сознательно разделяют со строительной компанией риски и затраты по строительству. При этом способов свести на нет риск, что объект будет заморожен, а компания обанкротится, не существует. Его можно только снизить.
Закон 214
Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме, заключайте договор долевого участия со строительной компанией в соответствии с 214 федеральным законом «Об участии в долевом строительстве….» -- в один голос советуют специалисты рынка недвижимости.
Закон принят в 2005 году, но его исполнение не носит для строителей обязательного характера, и многие компании пытаются уходить от работы по 214 закону.
Согласно закону, между дольщиком и застройщиком заключается договор, который обязательно проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе (УФРС).
В нем указывается срок сдачи квартиры дольщику и предусматривается выплата неустойки за задержку. По словам Светланы Садовничей, юриста компании «Гестион», согласно закону, компания-застройщик не может начать продавать квартиры, пока не получены все разрешения на стройку.
Если компания действует не в рамках 214 закона, то заключается договор предварительной купли-продажи. Такой договор не проходит регистрацию в УФРС и проверить, не продал ли недобросовестный строитель ту же квартиру несколько раз, практически невозможно.
Кроме того, строительство могут начать без разрешительной документации, которую часто оформляют посфактум.
Однако гарантии, что компания-застройщик не обанкротится, не дает даже закон. Что же надо знать, прежде чем вступать в долевое строительство?
Не было ли скандалов?
«Покупателю надо узнать максимум информации о компании: какие реализованы проекты, как отзываются о застройщике клиенты, не было ли скандалов, - советует Ольга Литвиченко, директор Департамента новостроек АН «Бекар». – Правильно промониторить рынок могут в агентстве недвижимости, где не станут связываться с ненадежным застройщиком».
Откуда дровишки?
Выясните, на какие деньги ведется строительство.
«Если строитель использует только собственные средства, а они, как правило, у небольшой компании невелики, то в дальнейшем она привлекает деньги дольщиков, - объясняет Ирина Меркурьева, ведущий специалист Департамента новостроек корпорации «Адвекс. Недвижимость». - И тогда сам темп стройки будет во многом зависеть от покупательской способности населения. То есть если у нас кризис, спад спроса, низкий уровень продаж у застройщика, следовательно — строить ему не на что».
«Правильные застройщики» используют собственные и кредитные средства. Когда даже на стадии нулевого цикла строители получают банковские кредиты, это может являться гарантией того, что им будет на что построить дом, даже если продажи квартир будут идти плохо.
Ипотека как предчувствие
Своеобразной гарантией надежности застройщика может стать возможность выдачи ипотечного кредита на его квартиры.
Достаточно выяснить, готов ли банк выдать вам кредит. Компания пройдет дополнительные аудиторскую, юридическую проверку и проверку службами безопасности банка.
Если по их итогам банк согласится дать ипотеку, значит, договор долевого строительства можно заключать.
Страховщики не ошибутся
Дольщик может застраховать финансовые риски в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Это гарантия возврата вложенных средств.
У страховщиков есть «черные списки» компаний, страховать квартиры которых они не берутся. Предварительный договор купли-продажи не страхуется, так как он не соответствует Правилам страхования и закону 214.
Если строящийся дом находится на стадии котлована, страховать риски тоже не возьмется, так как нулевой цикл – максимальный риск, что дом не достроят.
«Сроки сдачи объекта зависят от финансовой стабильности и честности застройщика, - говорит Роман Юрков, ведущий эксперт Управления страхования имущества ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота». – И страховщики, как правило, знают, с какими компаниями работать нельзя».
Ценовой соблазн
Цена предлагаемой квартиры ниже среднегородской должна смутить дольщика.
«Относительно низкие цены могут быть только у крупных застройщиков, реализующих квартальные застройки, иначе это просто ловушка для покупателей», - говорит Ольга Литвиченко.
Например, цена в миллион двести тысяч рублей за квартиру-студию в 30 квадратных метров на окраине города даже на начальном этапе строительства должна насторожить.
«За такие деньги реально приобрести только студию в области, где ниже себестоимость земли и, возможно, рабочая сила», – говорит Ирина Меркурьева.
Справка «МР»
Проверить, выдано ли разрешение на строительство конкретного дома, можно также в Службе государственной строительной экспертизы и надзора на сайте: www.expertiza.spb.ru.
