Имея ипотечную квартиру, можно улучшить свои жилищные условия.
Другу, который четыре года назад выехал из огромной коммуналки в отдельные двухкомнатные хоромы, снова стало тесно. «Вслед за сыном появилась дочь, завели собаку, и дома я стал чувствовать себя как в гостях», -- говорит Александр Павлов.
Он задумался о том, чтобы продать свою двухкомнатну ипотечную квартиру, оформить дополнительный кредит и купить новую, большей площади, чтобы у каждого члена семьи был свой уголок. Как и у любого «ипотечника», в договоре купли-продажи у Александра стоит пометка: «Обременение: ипотека».
Это означает, что продать, подарить или обменять ее собственник не может без разрешения банка. Однако оба вопроса решаемы.
Как «продать» ипотеку?
Сделки по продаже квартир с обременением не являются массовыми. В настоящий момент на продажу выставлено порядка нескольких сотен таких объектов.
У желающих взять кредит-«добавку», по словам Виктории Поляковой, руководитель отдела Ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость», есть два варианта:
Согласно первой схеме, владелец ипотечной квартиры ищет на нее покупателя, который кладет «живые» деньги в сумме полной стоимости квартиры в банковскую ячейку и регистрирует жилье в собственность.
Квартира считается проданной новому владельцу. Старому хозяину банк выдает новый кредит на квартиру большей площади. То, что он успел выплатить за бывшую ипотечную квартиру, засчитывается в новую ипотеку.
Другой вариант проведения сделки: владелец ипотечной квартиры продает ее не за наличные деньги, то есть ищет покупателя, который будет выплачивать ипотеку.
То есть как бы «перепродает» свою ипотеку другому человеку, который после выплаты кредита становится собственником квартиры. Бывший владелец, как и в первой схеме, берет новый кредит на более комфортное жилье, выплаченные им деньги за прежнюю ипотеку учитываются в новой.
Не оказаться «бездомным»
По словам Владимира Спарака, заместителя генерального директора АН АРИН, при продаже и новой покупки квартиры в ипотеку, лучше иметь дело с одним и тем же банком.
Если обращаться в другой банк, возникнет «разорванная» цепочка: между окончанием первой сделки по продаже ипотечной квартиры и заключением нового договора купли-продажи проходит время.
«В лучшем случае от 2 недель до месяца, в худшем – более долгий срок, который потребуется на поиск нового варианта, -- говорит Владимир Спарак. -- И в это время заемщик оказывается «бездомным». К своей прежней квартире он уже не имеет никакого отношения, а новая ему еще не принадлежит.
Придется либо договариваться с покупателями его первой квартиры об отсроченном вселении, либо снимать себе жилье на период между двумя сделками. Если кредит на новую квартиру большего метража клиент берет в том же банке, где и первый, то таких проблем не будет. Все перерасчеты и перемещение денег отследить будет легче.
Комментарии специалистов
«Если клиенту позволяет доход, можно оформить и несколько кредитов. В этом случае мы еще раз тщательно анализируем все аспекты кредитоспособности заемщика, а также делаем оценку рыночной и залоговой стоимости квартиры», -- говорит Дмитрий Владимиров, заместитель начальника управления по обслуживанию физических лиц «Райффайзенбанк».
По словам Ирины Савицкой, специалиста «Сведбанка», платежи по всем кредитам не должны превышать определенный процент от дохода клиента, в каждом банке он разный. В среднем, кредитная выплата не должна быть более 40 процентов дохода. Главное, чтобы этот доход был постоянный и подтвержден документами. Кроме того, банк заинтересуется и кредитной историей клиента, если по платежам были регулярные просрочки, рассчитывать на дополнительный кредит не придется.
«Здесь еще нужно добавить, что для увеличения максимально возможной суммы кредита банк может рассматривать совокупный доход семьи», - говорит Ольга Демьянова, представитель «Инвестторгбанка», филиала Балтийский.
Получить больше информации об ипотеке:
http://www.ipohelp.ru/
http://ipocredit.ru/
http://www.allcredits.spb.ru/
