Эксперты прогнозируют рост спроса на новое жилье, однако он коснется далеко не всех новостроек. Рынок все больше расслаивается на популярные проекты, где цена квартир растет вместе со степенью готовности дома, и на те, где стоимость жилья может снижаться, так как ранее была переоценена.
Рынок приходит в норму
По данным Консалтингового центра ЦРП «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области было реализовано 1,6 млн кв. м жилья. Это сопоставимо с показателем аналогичного периода 2013 года, когда объем спроса был зафиксирован на уровне 1,69 млн кв. м. С одной стороны, налицо снижение показателей продаж, с другой — ситуация на рынке наконец-то нормализовалась.
«Как ни парадоксально, сейчас спрос и предложение сбалансированы, — говорит генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. — По факту объемы продаж снизились по некоторым объектам до 50 % по сравнению с прошлым годом, однако в 2014 году на волне ажиотажного спроса продажи подскочили на 30-50 %. Так что сейчас они просто вернулись к нормальным показателям стабильного 2013 года».
Спрос: состояние стабильное
Если говорить в целом, то спрос на петербургские новостройки хоть и уменьшился, но остается достаточно стабильным, чему во многом способствует программа государственной поддержки ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, сейчас доля сделок с привлечением ипотеки выросла и вернулась к докризисному показателю в 40-50 % в общей структуре продаж.
«Высокий интерес со стороны покупателей отмечается к ликвидным квартирам в крупных проектах сегмента масс-маркет — в Приморском, Красносельском и других районах города, а также к новостройкам, которые возводятся во Всеволожском районе Ленинградской области, в частности, в Кудрово и в Мурино», — говорит генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. По его словам, чтобы поддержать спрос, застройщики привлекают потенциальных покупателей акциями и скидками. Например, в компании SetlCity в течение августа действует «акция месяца». Покупатель, который приобретает квартиру в строящихся объектах — в ЖК «Чистое небо» в Приморском районе, ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе, ЖК «Алые паруса» в Невском районе, а также ЖК GreenЛандия в Мурино, ЖК «Семь столиц» — в Кудрово, может получить скидку. Она составляет 500 тыс. руб. при приобретении студии, 700 тыс. руб. — при покупке однокомнатной квартиры, 990 тыс. руб. при покупке двухкомнатной квартиры.
Низкий сезон заканчивается
Лето на рынке недвижимости традиционно считается «мертвым сезоном», который заканчивается уже к середине сентября. После отдыха люди возвращаются к своим жилищным проблемам и начинают подумывать о покупке квартиры для себя или о вложении средств в недвижимость. Хотя в этом году активность покупателей начала расти уже в конце июля. Специалисты связывают это с новой волной роста курсов валют, из-за чего многие инвесторы предпочитают вкладывать свои накопления в недвижимость уже сейчас.
«Думаю, что приближающаяся осень покажет рост покупательской активности, хотя возможно и в меньших масштабах, чем отмечалось в 2013–2014 годах», — предполагает начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», Светлана Лежнева.
Впрочем, если спрос и увеличится, то далеко не на все проекты. По мнению Олега Пашина, сейчас на рынке происходит перераспределение спроса между компаниями-застройщиками.
«Уровень продаж зависит от ряда параметров, — объясняет эксперт. — В частности, существенное значение имеют сам предлагаемый девелопером продукт, политика продаж и ценообразования, гибкость по отношению к покупателю, наличие интересных акций и предложений для клиентов. Сложнее приходится тем застройщикам, которые не имеют в запасе ликвидного предложения, или тем девелоперам, которые еще в конце прошлого года повысили стоимость своего жилья».
Что будет с ценами
Кризисный спад спроса на первичном рынке в первом полугодии в совокупности с другими факторами привел к снижению средней стоимости квадратного метра в новостройках Петербурга. По данным ГК «Пионер», по сравнению с декабрем 2014 годом этот показатель упал на 3 % и составляет сейчас порядка 100 тысяч рублей за «квадрат».
«Однако не стоит забывать, что каждый покупатель приходит за «своей» квартирой и покупает ее отнюдь не по средней цене, — считает Светлана Лежнева. — Ситуация с каждым конкретным жилым комплексом может существенно отличаться от среднестатистической. Всегда есть нюансы, влияющие на стоимость жилья в том или ином проекте. У каждого жилого комплекса могут быть свои важные ценообразующие факторы, такие как видовые характеристики, близкие сроки сдачи, качество отделки квартир. Таким образом, даже на фоне снижения средних цен, существуют проекты, стоимость квартир в которых не снижается, а растет».
По мнению Сергея Ярошенко, массовым снижение цен на жилье в Петербурге назвать нельзя. Стоимость квадрата уменьшилась лишь в некоторых объектах.
«Как правило, это связано с тем, что в прошлом году в период ажиотажного спроса некоторые застройщики сильно завысили цены, сейчас же спрос упал, и цену пришлось скорректировать, — говорит эксперт. — Кроме того, корректировка цены может быть вызвана появлением соседа-конкурента с более выгодным предложением. Сейчас на рынке много предложения строящегося жилья, что является сдерживающим фактором роста цен. Снижение стоимости квартир в целом по рынку также маловероятно: для этого просто нет предпосылок, себестоимость строительства в последнее время растет, а застройщик не может продавать себе в убыток».
Скорее всего, такая ситуация на рынке сохранится до конца года. Так, региональный директор EKE в России Андрей Хитров полагает, что до конца года цены на нефть и рубль по-прежнему будут испытывать давление и имеют потенциал к дальнейшему снижению. При этом у цен на недвижимость пока нет устойчивой тенденции к росту.
«!Но в следующем году можно ожидать стабилизации и укрепления курса рубля. К этому моменту наиболее привлекательное предложение строящегося жилья уйдет с рынка, количество новых проектов уменьшится, а цены на недвижимость начнут расти», — считает Андрей Харитонов.
