Зарубежная недвижимость: в какие страны выгодно инвестировать?

Инвестиции в зарубежную недвижимость среди россиян упали более чем на 40%,но отнюдь не перестали интересовать наших соотечественников. «Разумная Недвижимость» поинтересовалась у экспертов о причинах такого спада, а также спросила о плюсах и минусах вложений в «зарубежку» и о том, в жилую недвижимость каких стран сегодня выгодно вкладывать средства.

Предсказуемый спад

То, что зарубежная недвижимость стала меньше привлекать инвесторов, было отчасти предсказуемым и логичным событием рынка, полагают опрошенные нами эксперты.

— Продажи зарубежных домов и апартаментов значительно сократились, поскольку покупательская способность рубля за рубежом из-за изменения курса упала до двух раз. Иными словами, за тот же доход, номинированный в рублях, петербуржец теперь сможет позволить себе почти в два раза меньшую площадь, — говорит генеральный директор компании E3 Investment Игорь Петров.

Управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс отмечает, что инвестиции россиян упали не во всех сегментах, а прежде всего на рынке курортной зарубежной недвижимости:

— По нашим подсчетам, количество сделок по покупке курортных объектов с участием россиян с середины 2014 года по июль 2015 года сократилось примерно на 36%. Те инвесторы, которые прежде приобретали жилье у моря для сдачи в аренду, сменили стратегию. Экономическая нестабильность в собственной стране и скачки курсов валют заставили наших сограждан отказаться от покупки так называемых «вторых дач» — домов на побережьях Европы — и перенаправить свои капиталы в страны с устойчивыми рынками недвижимости.

Стабильность в приоритете

В какие же страны сегодня выгодно инвестировать и почему? А какие государства, наоборот, не стоит рассматривать?

Практически все эксперты считают оптимальными для вложения средств в недвижимость за рубежом такие державы, как Великобритания и Германия. Многие также называют Францию, Австрию и Швейцарию. По мнению Игоря Индриксонса, эти страны пользуются популярностью у инвесторов благодаря уверенному спросу, устойчивой доходности и «иммунитету» к разного рода кризисам.

А вот такие страны, как Болгария, Черногория, Португалия, Греция, Турция, Кипр, Египет и Латвия, по мнению эксперта, рассматривать не стоит. Экономическое состояние этих государств в данный момент довольно слабое, доходность низкая, а риски могут оказаться слишком высокими.

Директор по развитию холдинга RD Group Дмитрий Летов привлекательные для инвестирования в жилую недвижимость страны условно делит на те, экономика которых достаточно стабильна (Германия, Великобритания, США), и те, которые испытывают определенные сложности (Испания, Греция). Покупка активов в первой категории стран гарантирует покупателю стабильный, но невысокий уровень дохода. Инвестиции в объекты стран второй категории характеризуются более высокими рисками, но и потенциально большим доходом. Так, если вложения в немецкую и английскую недвижимость приносят в среднем 4–5%, то на греческой сегодня можно заработать значительно больше.

Директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова советует выбирать недвижимость только в стабильных странах. К уже перечисленным государствам она добавила Италию, Арабские Эмираты, Австралию и Сингапур.

— Что касается конкретных инвестиционных сегментов, то для начала следует определиться, с какой целью планируются вложения в недвижимость за рубежом: сохранить средства, получить доход от аренды или от прироста стоимости недвижимости. В секторе жилой недвижимости мы рекомендуем премиальный сегмент. Именно здесь можно получить хороший доход. Например, покупая квартиру в востребованных районах Лондона (Челси, Найтсбридж, Кенсингтон, Белгравия), можно рассчитывать на рост цен почти в 23% в течение пяти лет, то есть в среднем на 4,5% в год, — комментирует эксперт.

Плюсы инвестиций за рубеж

Основное преимущество вложений в «зарубежку» (если только речь идет об экономически устойчивых странах) — это, конечно, стабильность.

— Зарубежная недвижимость способна защитить капитал от инфляции, которой он подвержен в России, и дать стабильный рентный доход как прибавку к зарплате или пенсии. Преимуществом инвестиций в зарубежные объекты перед российскими становится и более высокая доходность. При вложении в европейские объекты даже в случае получения 4% годовых в валюте общая сумма с учетом девальвации рубля окажется выше, нежели та, которую на выходе получит инвестор в недвижимость в Петербурге и в России в целом, — констатирует Игорь Индриксонс.

Ведущий эксперт международного брокера недвижимости «Транио» Юлия Кожевникова отмечает, что инвестиционный климат и восприятие риска в России ухудшаются: рубль за год значительно упал по отношению к основным валютам, инфляция растет, экономика сокращается.

— К сожалению, рынок недвижимости нашей страны подходит только для высокорискованных инвестиций. В отличие от России, Европа предлагает низкорискованные инвестиционные возможности. По сравнению с инвестициями в российскую недвижимость, минусов у вложений в европейские объекты практически нет, — резюмирует эксперт.

…И минусы

Однако другие участники рынка все же находят минусы во вложениях в такой сегмент, как зарубежная недвижимость.

По словам директора по развитию холдинга RD Group Дмитрия Летова, процесс покупки и оформления недвижимости за рубежом имеет специфические особенности, характерные для каждой конкретной страны, о чем нужно позаботиться заранее.

Соглашаясь с коллегой, Игорь Индриксонс приводит в качестве примера еще один нюанс, о котором не стоит забывать инвесторам:

— Проживая на территории иностранного государства более 182 дней в году, россиянин становится ее налоговым резидентом. Это означает, что ему придется наравне с остальными гражданами страны выплачивать все налоги, в том числе подоходный, ставка которого превышает стандартные 13% в России.

— Раньше покупка жилья в других странах было очень престижным делом, сейчас мода на недвижимость за рубежом прошла из-за ее неоднозначности. Сдача такого жилья в аренду сопряжена с рисками, ежемесячными круглыми суммами на содержание этого жилья, наймом риэлтора, который обеспечит постоянный приток клиентов. В этом случае обычный банковский депозит окажется выгоднее. У меня есть немало знакомых, которые купили иностранную недвижимость, а теперь не знают, что с ней делать, — комментирует коммерческий директор компании «Айдадом» Алексей Баринов.

 

Информация предоставлена порталом "Разумная недвижимость"