Ипотечные заемщики смогут сами продавать квартиры для погашения кредита

Ипотечные заемщики могут получить больше прав при возвращении кредита.

В частности, предлагается разрешить им самостоятельно продаватьзалоговые квартиры, чтобы рассчитаться с банками. Данный законопроект Госдума рассмотрит в мае.

Как продают банки

Сегодня заложенное имущество заемщика в основном продают сами банки, в редких случаях коллекторы или приставы (если дело дошло до суда).

Изъятие и продажа квартиры из залога занимает у банков много времени и усилий, поэтому в большинстве случаев они стараются не доводить ситуацию до таких крайностей. Однако если процедуры изъятия все же не избежать, банкам, как правило, выгодно продать залоговые квартиры как можно быстрее, чтобы раньше вернуть свои деньги. Часто недвижимость по заниженной стоимости продается заинтересованным лицам, и ипотечные заемщики даже после реализации залога остаются должны своему кредитору. Наша читательница Анастасия, задолжавшая по валютной ипотеке, жалуется на то, что банк предложил продать ее квартиру на 30% дешевле, чем на рынке. И она, даже лишившись жилья, продолжала бы выплачивать немаленький кредит.

Профит для заемщика

Что же дает заемщикам самостоятельная продажа залогового жилья? Депутаты считают, что это позволит гражданам реализовать имущество по высокой цене, «покрывающей в достаточной части сумму кредита», и не остаться должниками банка.

Мнения экспертов рынка недвижимости по поводу законопроекта неоднозначны. Так, региональный директор EKEGroup в России Андрей Хитров полностью поддерживает инициативу:

— Владельцы залоговых квартир заинтересованы реализовать это жилье по максимальной стоимости и закрыть задолженность перед банками с минимальными потерями. Такая мера не только эффективна, но и позволит избежать социального конфликта, когда ипотечные заемщики недовольны стоимостью продажи их жилья. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих.

Руководитель ипотечного отдела ГК «Плюс» Наталия Кузнецова также считает, что данный закон необходим.

«Когда недвижимость заложена в банке, она находится в обременении, и невозможно распоряжаться ей полностью по своему усмотрению», — подчеркивает она.

Другие эксперты сочли, что данная инициатива бессмысленна и не решит проблемы рынка. По словам руководителя ипотечного направления департамента новостроек Becar Сергея Гребенюка, у заемщиков и без специального закона есть право самостоятельно реализовать ипотечную квартиру, кредит за которую он не в состоянии выплачивать.

Согласна с коллегой и генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

«Ипотечные заемщики и сейчас могут сами искать покупателя на продаваемую из-под залога недвижимость. О реализации же недвижимости в принудительном порядке речь идет только после того, как заемщик перестает платить и дело доходит до суда», — отмечает она.

По словам эксперта, единственным положительным моментом новой инициативы является то, что заинтересованные заемщики могут взять на себя все процедурные моменты по оценке и подбору покупателей на свою недвижимость.

Порядок действий

Итак, новый закон, если будет принят, добавит заемщикам самостоятельности. И в то же время ограничит их во времени поиска покупателя — на это будет дано не более двух месяцев. Конечно, для реализации таких проблемных объектов, как залоговые квартиры, это срок, мягко говоря, небольшой, если не сказать нереальный. Даже коллекторам, с их связями и опытом, удается продавать такие квартиры лишь за 3–6 месяцев (по данным агентства «Секвойя кредит консолидейшн»). Поэтому тем, кто оказался в трудной ситуации, возможно, не стоит ждать принятия закона, а нужно уже сейчас начать действовать. Что же заемщики могут сегодня предпринять, чтобы самостоятельно продать свое имущество? Эксперты разъяснили порядок действий.

Прежде всего, заемщик обращается в банк с заявлением о предоставлении разрешения на самостоятельную продажу залогового имущества.

— Если банк остается в неведении, что собственник продает квартиру, а не просто досрочно погашает долг, то он вправе запретить сделку купли-продажи. Поэтому лучше сразу предупредить кредитную организацию о желании продать квартиру. Причина должна быть веской — например, невозможность обслуживать кредит из-за изменившихся финансовых условий, переезд в другой район или регион, болезнь или увольнение с работы. Учтите, что на досрочное погашение долга банк идет неохотно, ведь ему выгоднее, чтобы платили проценты по ипотеке еще несколько лет, — говорит Наталия Кузнецова из ГК «Плюс».

Если все прошло хорошо, банк дает согласие на продажу квартиры из-под залога. Но прежде кредитная организация и заемщик договариваются о схеме сделки и стоимости продажи квартиры. Если цена реализации превышает сумму долга, нужно зафиксировать, какую часть денежных средств с продажи получает заемщик.

Затем заемщик самостоятельно либо через агентство недвижимости находит покупателя на квартиру. Предварительно специалисты советуют обратиться в независимую организацию для оценки стоимости квартиры (затраты составят 4–5 тыс. рублей). Перед продажей квартиры необходимо выписаться из нее, при наличии несовершеннолетних детей — выписать и их. Далее покупатель передает продавцу задаток, равный сумме долга по ипотеке. Чтобы обезопасить покупателя, договор задатка оформляется у нотариуса (в нем будет указано, что продавец обязуется продать квартиру покупателю после снятия обременения).

— В договоре задатка также должны быть указаны: сумма сделки и порядок расчетов, срок, за который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк снимет обременение с квартиры, — поясняет Наталия Кузнецова.

Далее продавец вместе с покупателем идет в банк и гасит кредит. Банк должен дать справку о снятии задолженности и закладную на квартиру. Теперь нужно снять обременение с квартиры. Для этого вместе с представителем банка заемщик идет в Регистрационную палату и подает заявление об окончании ипотеки. После регистрации об окончании ипотеки на оборотной стороне свидетельства будет проставлен штамп, подтверждающий, что обременение с квартиры снято.

— Процедура очень сложная и долгая. Нужно либо ее упрощать, либо принять закон, потому что заемщику сложно найти покупателя на такую квартиру, — комментирует эксперт ГК «Плюс».

 

Информация предоставлена порталом "Разумная недвижимость"