Ребенок — собственник квартиры: особенности оформления и перепродажи

Недвижимость редко оформляется на несовершеннолетних детей, однако такие сделки на рынке все же встречаются. Портал «Разумная Недвижимость» узнал, как оформить квартиру в новостройке на ребенка, когда этого требует закон, какие права и обязанности остаются у родителей и что нужно учитывать при продаже такой недвижимости.

Нюансы оформления

По оценкам экспертов, около 10% всех сделок на рынке приходится на несовершеннолетних покупателей. Как рассказал генеральный директор ЮЦ «Партнеръ» Павел Крюков, «любые граждане РФ, в том числе и несовершеннолетние дети с момента рождения, имеют право быть собственниками недвижимого имущества. Такое право гарантировано нам Конституцией РФ».

Однако сама схема оформления договора долевого участия, а затем и прав собственности на ребенка зависит от его возраста. Если ребенок еще не достиг 14 лет, то от его имени действует законный представитель — родитель, усыновитель или опекун. В возрасте же от 14 до 18 лет ребенок вправе сам осуществлять сделку, но с письменного разрешения родителя. Также эксперты отмечают, что для приобретения квартиры присутствие ребенка в возрасте до 14 лет совершенно необязательно, в договоре прописывается, что в его интересах действуют официальные представители и за ними остается право подписи. Дети в возрасте от 14 до 18 лет имеют право подписи и могут самостоятельно отстаивать свои интересы.

По словам нотариуса Санкт-Петербурга Алексея Комарова, когда ребенок — собственник квартиры, родители имеют право проживать в его жилом помещении. Во всех остальных случаях они лишь представляют интересы собственника-ребенка и безусловными правами распоряжения жильем не наделены.

Юристы считают, что причин для оформления жилья на детей много.

«В первую очередь, приобретение квартиры на имя несовершеннолетнего позволяет родителям обеспечить своего ребенка собственным жильем. Также данная схема позволяет исключить недвижимость из состава совместно нажитого имущества и не делить ее в случае развода родителей», — пояснил Павел Крюков.

А если у одного из родителей имеются непогашенные кредиты, то приобретение квартиры на имя несовершеннолетнего исключает риск ее утраты, если заемщик-родитель откажется выплачивать кредит.

— Ситуации бывают разные. Мы с мужем после рождения третьего ребенка оформили квартиру на детей. Теперь они собственники, а нам спокойнее, чтобы в семье ни случилось, дети будут с квартирой», — рассказала наша читательница Зоя Д.

Помимо этого, бывают ситуации, когда закон обязывает собственника квартиры выделить доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. К таким ситуациям относится использование материнского капитала для приобретения недвижимости или гашения ипотечного кредита; приобретение недвижимости или гашение ипотеки по средствам субсидий; приватизация квартиры. В последнем случае дети, зарегистрированные в приватизируемой квартире, обязательно участвуют в этой процедуре и получают долю. Также долю в квартире несовершеннолетний ребенок может получить по завещанию.

Трудности перепродажи и обмена

В случае когда ребенок — собственник квартиры, для того, чтобы продать, обменять, подарить, использовать в качестве залога или сдать в аренду недвижимость, официальные представители ребенка должны получить разрешение органов опеки.

Для этого в орган опеки и попечительства нужно предоставить заявление обоих родителей на проведение сделки, независимо от того, находятся ли они в разводе; согласие от самого ребенка, если ему больше 10 лет. Документы на квартиру, проект будущего договора купли-продажи, обмена или долевого участия в строительстве, подтверждающий, что вместо проданной недвижимости у ребенка появится другая, также оформленная на него.

Здесь важно учитывать, что законом не допускается ухудшение имущественного положения детей, поэтому если родители решают продать жилье, принадлежащее ребенку, получить согласие на продажу от органа опеки можно будет только при условии приобретения на имя ребенка иного жилья. Если же такое жилье куплено не будет, сделка может быть признана недействительной. Также важно помнить, что взамен продаваемой квартиры ребенку необходимо приобрести собственность не меньшей площади, чем та, которой он располагал до сделки.

Если собственность долевая, то доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости — должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 млн рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 кв. метров стоимостью 500 тыс. рублей. Если же взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно вырастет.

Помимо стоимости и площади приобретаемой квартиры органы опеки оценивают новые жилищные условия: тип дома, район, транспортную доступность, близость образовательных учреждений. Решения органами опеки в таких случаях принимаются индивидуально. Например, квартира в Петербурге обменивается на дом в Ленобласти: с одной стороны, ухудшение транспортной доступности, в другой — расширение площади и улучшение условий проживания, экологического состояния района. Все это органы опеки должны рассмотреть и учесть.

Однако, по словам Алексея Комарова, в судебной практике бывают случаи, когда орган опеки разрешает отчуждение жилья несовершеннолетнего без дальнейшего или одновременного равноценного приобретения, например по причине переезда семьи на постоянное место жительства в другую страну.

Также юристы отмечают, что приобретать квартиру, оформленную на несовершеннолетнего ребенка, нужно с осторожностью и только после консультации с юристом. Желательно убедиться, что ребенок — собственник квартиры впоследствии не только не ухудшит, но и улучшит свои жилищные условия.

Информация предоставлена порталом "Разумная недвижимость"